Érdemes idén ingatlanba fektetni?

Nominális és reál MNB-lakásárindex (előző év = 100%)

A tranzakciószámok 2024-ben fokozatosan nőni kezdtek, és ezzel párhuzamosan a lakásár-emelkedés is elindult. A legfrissebb rendelkezésre álló adatok szerint 2024 harmadik negyedévében 14%-os éves lakásár-emelkedés ment végbe Budapesten hasonlóan az országos adathoz. Idén folytatódni fog ez a dinamika és éves szinten kétszámjegyű lakásár növekedésre számítunk.

De vajon mi hajtja a piacot ennyire? Az ingatlanirodák beszámolói alapján már a tavalyi év második felétől, és különösen idén év eleje óta tapasztalható egy erőteljes élénkülés a lakáspiacon. Azonban a vásárlási motiváció a két időszak alatt megváltozott. Míg a 2024-ben tapasztalt felfutást az elhalasztott kereslet és a hitelkamatok csökkenése okozta, addig idén már a befektetési célú vásárlás dominálja. Az élénkülés országon belül sem egyenletes, főleg Budapestet érinti. A Duna House ingatlanközvetítő mérései alapján tavaly első félévben átlagosan 34%, a második félévben már 37% volt a befektetési céllal vásárlók aránya a fővárosban.

Idén minden eddiginél nagyobb kifizetések történnek az állampapíroknál. Nem a PMÁP az egyetlen lakossági állampapír, amely idén kamatot fizet, összesítve 2025-ben 3000 milliárd Ft környékén lehet a tőke- és kamatkifizetés összege. Ennek a pénznek egy jelentős része a nagyot csökkenő kamatok miatt alternatív befektetési célpontot keres, így a hazai lakáspiacra érdemi források érkezhetnek a lakosság megtakarításainak irányából.

Budapesti lakbérindex (2015=100%)

A befektetési célú lakásvásárókat a lakások várható áremelkedése mindenképpen hajtja. De az ugyanekkora bérleti díjból származó hozamnak az egyéb befektetéseken (például állampapírokon) elérhető hozamokkal való összevetése is fontos faktor. Mindezt befolyásolja az is, hogy a bérleti díjakban mekkora emelkedés várható

2022-től fordulat következett be az állampapírpiacon, amikor az infláció megugrásával nagyon magas hozamot fizető állampapír-konstrukciók jelentek meg, és onnantól kezdve az állampapíron elérhető hozam elvált a bérbeadási hozamtól. Ahogy ez bekövetkezett, a befektetési céllal vásárlók aránya is mérséklődésnek indult, hiszen az állampapír hirtelen sokkal vonzóbbá vált. A lakossági állampapírpiacon a vásárlás idejének kamatperiódusában elérhető legmagasabb éves kamat 2023-ban lévő csúcsa óta (amikor is a lakossági állampapír egy ideig az egyik lemagasabb hozamot biztosító befektetési forma volt) ugyanakkor csökken: 2024 végére 7,9%-ra mérséklődött. A bérleti díjból származó- és az állampapírokon elérhető hozam között szűkülő olló idén év elején láthatóan tovább mérséklődik. Emiatt nőhet (és Budapest belső kerületeiben láthatóan ténylegesen növekszik is) az ingatlanbefektetések vonzereje.

Lakásbérleti díj és lakossági állampapírok hozama

A lakásbérbeadási hozam Budapesten a 6%-ot közelítette 2024 második félévében, és ez az érték az elmúlt év folyamán már nem igen változott, és a jelenleg látható tendenciák alapján valószínű, hogy 2025-ben is 6% körüli szinten maradhat.

Azonban a befektetési célú vásárlások miatt bővülő bérlakás-kínálat nagyobb versenyt is hozhat az albérleti piacon, ami 2025-ben fékezheti a bérleti díjak emelkedésének ütemét. Emellett a bérleti díjak szintje vélhetően elérte a megfizethetőség határát is, piaci információk szerint a bérlők egyre nehezebben tudják tartani vele a lépést. Természetesen a bérek is emelkednek, de ennek a mértéke nem éri el a lakásárak emelkedésének ütemét idén: várakozásunk szerint a bruttó bérek 8,5%-kal nőhetnek 2025-ben, míg a lakásárak bőven kétszámjegyű tartományban drágulhatnak. Ez a kétszámjegyű áremelkedés viszont a lakások jelentős felértékelődését okozza, ami a bérbeadási hozamra nyomást helyez.